Menentukan Tingkat Kapitalisasi Properti Komersial

Menentukan Tingkat Kapitalisasi Properti Komersial

Menentukan Tingkat Kapitalisasi Properti Komersial dengan Mempertimbangkan Resiko dan Apresiasi

Contoh Kasus.

Bila tingkat bunga yang aman dalam menentukan tingkat kapitalisasi suatu Properti komersial adalah 7%. Sedang penilai mempertimbangkan bahwa proyeksi pendapatan tahunan perlu dipertimbangkan tingkat resiko sebesar 2% sedang apresiasi properti diyakini akan lebih besar dari tingkat resiko tersebut, maka besanya tingkat kapitalisasi yang dapat dipilih oleh seorang penilai adalah:

A. Sama dengan 7%

B. Lebih besar dari 7%

C. Kurang dari 7%

D. Lebih besar atau sama dengan 7%

Jawab.

Diketahui:

Tingkat bunga bebas resiko (risk-free rate) = 7%

Resiko tambahan yang dipertimbangkan = 2%

Jika apresiasi properti diproyeksikan lebih besar daripada resiko, penilai mungkin mempertimbangkan tingkat kapitalisasi yang sama atau lebih besar dari tingkat bunga aman, tergantung pada kondisi pasar. Namun, dengan resiko yang sudah diidentifikasi, tingkat kapitalisasi akan lebih besar dari 7%.

Jawabannya adalah lebih besar dari 7%

-->

Kita bahas dengan lebih rinci.

Diketahui:

Tingkat bunga bebas resiko atau risk-free rate = 7%

Tingkat resiko tambahan yang harus dipertimbangkan = 2%

Apresiasi properti diyakini lebih besar daripada tingkat resiko yang disebutkan.

Pertanyaannya adalah: berapa besar tingkat kapitalisasi yang dapat dipilih oleh seorang penilai?

Langkah Pemahaman

Tingkat Kapitalisasi dalam Pendekatan Pendapatan Tingkat kapitalisasi (cap rate) adalah angka yang digunakan untuk menilai suatu properti berdasarkan pendapatannya. Dalam pendekatan pendapatan, cap rate mencerminkan tingkat pengembalian yang diharapkan oleh investor dan juga memperhitungkan resiko yang terkait dengan investasi tersebut. Semakin tinggi resikonya, biasanya semakin tinggi cap rate, dan sebaliknya.

Tingkat Bunga Bebas Resiko (Risk-Free Rate) 

Risk-free rate adalah tingkat pengembalian yang dapat diperoleh dari investasi yang bebas resiko, seperti obligasi pemerintah. Di sini, risk-free rate adalah 7%. Hal ini berarti bahwa jika tidak ada resiko lain yang perlu dipertimbangkan, investor dapat mengharapkan pengembalian sebesar 7%.

Resiko Tambahan dan Penyesuaian 

Cap Rate Resiko tambahan untuk properti komersial ini diperkirakan sebesar 2%. Penilai biasanya menambahkan resiko ini pada risk-free rate untuk menyesuaikan tingkat kapitalisasi agar mencerminkan resiko spesifik properti tersebut. Maka, penambahan resiko sebesar 2% pada risk-free rate 7% menghasilkan cap rate minimal sebesar 9% (7% + 2%).

Apresiasi Properti 

Apresiasi berarti peningkatan nilai properti seiring waktu. Jika penilai yakin bahwa nilai properti ini akan meningkat seiring waktu (dalam hal ini, lebih besar dari resiko tambahan 2%), maka cap rate mungkin tidak perlu ditingkatkan terlalu tinggi. Dalam beberapa kasus, apresiasi properti dapat mengimbangi sebagian dari resiko tambahan, tetapi tingkat kapitalisasi umumnya akan tetap lebih besar dari 7% untuk mencerminkan resiko tersebut.

Dengan mempertimbangkan bahwa:

Risk-free rate adalah 7%,

Ada tambahan resiko sebesar 2% yang harus diperhitungkan,

Dan apresiasi properti dapat mengimbangi sebagian resiko,

Maka cap rate yang dipilih akan lebih besar dari 7% untuk mencerminkan resiko tambahan, meskipun apresiasi memberikan keuntungan tambahan yang mungkin sedikit menurunkan kebutuhan untuk menaikkan cap rate secara signifikan.

Inti dari Tingkat Kapitalisasi (Cap Rate)

Tingkat kapitalisasi atau cap rate adalah indikator yang digunakan untuk menentukan pengembalian yang diharapkan dari suatu investasi properti berdasarkan pendapatannya. Dalam menentukan cap rate, penilai akan mempertimbangkan tingkat pengembalian minimum yang diinginkan oleh investor, yaitu tingkat pengembalian yang mereka butuhkan untuk merasa bahwa investasi tersebut "layak."

Tingkat Bunga Bebas Resiko (Risk-Free Rate)

Tingkat bunga Bebas Resiko (7%) berfungsi sebagai baseline atau dasar untuk menghitung cap rate. Hal ini berarti:

Risk-free rate sebesar 7% mewakili pengembalian minimum yang bisa diperoleh investor dari investasi bebas resiko, seperti obligasi pemerintah.

Dengan kata lain, jika investor hanya ingin pengembalian 7%, mereka bisa berinvestasi dalam aset yang bebas resiko tanpa perlu mengambil resiko tambahan dari investasi properti.

Tambahan Resiko (Risk Premium)

Investasi properti memiliki resiko yang lebih tinggi daripada obligasi atau aset bebas resiko. Resiko ini mencakup hal-hal seperti fluktuasi pasar, potensi kekosongan, biaya perawatan tak terduga, dan sebagainya. Karena ada resiko tambahan ini, investor biasanya menginginkan pengembalian lebih tinggi daripada 7%. Untuk mencerminkan resiko tambahan, kita menambahkan risk premium sebesar 2%.

Jadi, perhitungannya menjadi:

Cap Rate Minimum = Risk-Free Rate + Risk Premium = 7% + 2% = 9%

Mengapa Cap Rate Tidak Bisa Kurang dari 7%?

Jika kita menggunakan cap rate lebih kecil dari 7%, ini artinya kita mengasumsikan bahwa investasi properti ini lebih aman atau lebih menguntungkan daripada investasi bebas resiko yang memberikan 7%—yang tidak masuk akal dalam kasus ini. Properti komersial memiliki resiko yang memerlukan pengembalian lebih tinggi, bukan lebih rendah, daripada investasi bebas resiko.

Kesimpulannya: Karena properti ini memiliki resiko tambahan, cap rate tidak boleh kurang dari 7%. Bahkan dengan apresiasi yang mungkin mengimbangi sebagian resiko, cap rate tetap perlu lebih besar dari 7% untuk mencerminkan resiko dan kebutuhan pengembalian tambahan dari properti komersial ini.

Jadi dalam kasus ini jawabannya adalah Lebih besar dari 7%

***

#PropertiKomersial #TingkatKapitalisasi #RiskPremium #ApresiasiProperti #InvestasiProperti #PenilaianProperti #RiskFreeRate #CapRate

(Pinggir Tol Semarang - Batang | '18)