Metode Penilaian Properti
Tiga metode yang sering digunakan oleh Land Appraisal yaitu:
1. Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
2. Metode Pendekatan Perbandingan Harga Pasar (Market Data Approach)
3. Metode Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Capitalization Approach)
1.Metode Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan ini didasarkan pada pengertian bahwa pembeli dan penjual menghubungkan nilai tanah dengan faktor biaya. Pendekatan model ini biasanya dipergunakan untuk menilai bangunan, sedangkan untuk menilai tanah saja atau tanah dan bangunan yang menjadi satu kesatuan, harus memperhatikan beberapa komponen yaitu: nilai tanah, biaya investasi dan penyusutan baik fisik, fungsi maupun ekonomis
Pada pendekatan model ini, nilai properti diperoleh dari penjumlahan nilai tanah perkiraan dengan biaya yang diperlukan untuk membangun properti yang bersangkutan, yang kemudian dikurangi dengan depresiasi dari properti yang dinilai.
Model Penentuan Nilai Properti dengan Pendekatan Biaya
MV = LV + (RCN-D)
Dimana,
MV = Nilai pasar (market value).
IV = Nilai bangunan (comparable sales)
LV = Nilai tanah (land value).
RCN = Biaya penggantian baru (replacement cost new)
D = Penyusutan (depreciation)
Contoh Penilaian Properti
Harga pasar wajar untuk tanah : Rp. 1 Juta
Biaya yang dibutuhkan untuk membangun rumah : Rp. 400 Juta
Depresiasi (penyusutan) bangunan: 20 tahun
Luas tanah: 400 m2
Umur bangunan saat ini: 10 tahun.
Perkiraan nilai properti diatas sbb:
Nilai tanah perkiraan: 400 m2 x Rp. 1.000.000,00 /m2 = Rp. 400.000.000,00
Biaya pembangunan properti = Rp.400.000.000,00
Beban depresiasi saat ini = umur efektif bangunan saat ini (10 tahun) dibagi 20 tahun = 50% x Rp.400.000.000,00 = Rp.200.000.000,00
Jadi, nilai properti tersebut kurang lebih:
+ Rp.400 juta + Rp.400 juta – Rp.200 juta = Rp.1 Miliar
2. Metode Pendekatan Perbandingan Harga Pasar (Market Data Approach)
Penilaian berdasarkan pendekatan perbandingan harga pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek yang akan dinilai dengan obyek lain yang nilai jualnya sudah diketahui. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli properti.
Secara sederhana proses penyesuaian dengan obyek pembanding dilakukan dengan memperhatikan waktu, perbedaan atribut dan faktor-faktor lain. Formula pendekatan ini adalah (Sidik, M. 2000):
Model Penentuan Nilai Properti pada Pendekatan Perbandingan Harga Pasar
MV= Sc + ADJc
dimana,
MV = Nilai pasar (market value).
Sc = Harga jual dari properti pembanding (comparable sales)
ADJc = Tingkat penyesuaian terhadap properti pembanding (comparable adjusment)
3. Metode Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Capitalization Approach)
Ro = Sewa Bersih per Tahun / Nilai Properti
Contoh:
Diketahui sewa bersih rumah adalah, Rp 10 Jt/th, maka berapa nilai rumah jika Ro = 5 %,
Nilai rumah adalah:
Nilai= 10 Juta x (100/5)
= 10 Juta x 20
= 200 Juta
***
(azk | 2015)
Source : BuayaPohon
Mohon penjabarannya atas penyelesaian contoh kasus dibawah ini :
ReplyDeleteUntuk menilai rumah tinggal di daerah Puri Indah, telah dikumpulkan beberapa data, baik data jual maupun data sewa dari rumah tinggal disekitarnya, sbb :
Data 1 :
--------------------------------------------------
Tipe (lb/lt) | Harga Jual | Pendapatan sewa
--------------------------------------------------
300 / 500 | 600 juta | 35 juta untuk 1 tahun
350 / 550 | 600 juta | 25 juta untuk 1 tahun
300 / 600 | 660 juta | 77 juta untuk 2 tahun
350 / 600 | 700 juta | 40 juta untuk 1 tahun
400 / 600 | 720 juta | 87 juta untuk 2 tahun
350 / 600 | 720 juta | 77 juta untuk 2 tahun
---------------------------------------------------
Data 2 :
------------------------------------------------------
Tipe (LB/LT) | Harga Sewa | Jangka Waktu | Kelengkapan
------------------------------------------------------
300 / 550 | 75 juta | 2 tahun | tanpa AC
325 / 600 | 80 juta | 2 tahun | 2 Unit AC
350 / 625 | 37,5 juta | 1 tahun | 2 Unit AC
400 / 650 | 40 juta | 1 tahun | 3 Unit AC
-------------------------------------------------------
Untuk menilai rumah tinggal milik Alex di daerah Puri Indah, dengan luas tanah 650 m2, dan luas bangunan 400 m2, dilengkapi dengan 3 Unit AC.
Semua pembayaran sewa dilakukan sekaligus pada saat ditandatangani kontrak.
Bunga deposito yang berlaku saat penilaian adalah 9% per tahun .
Tentukan Nilai Pasar rumah tinggal milik Alex untuk tujuan Penjualan !
Mohon penjabarannya atas penyelesaian soal tersebut di atas. Terima kasih atas bantuannya.
Dengan Metode Pendekatan Perbandingan Harga Pasar (Market Data Approach)
ReplyDeleteDengan data sbb,
Penawaran Luas Tanah Luas Bangunan Harga
Data Penawaran 1 600 400 720000000
Data Penawaran 2 600 350 720000000
Data Penawaran 3 600 350 700000000
Dengan asumsi diskon 10%, Lokasi, Waktu transaksi, legalitas, Luas dan bentuk Tanah, Topografi, Frontage, Lebar & Kondisi Jalan, Posisi Aktiva, dan faktor lainnya yang berpengaruh diabaikan atau diasumsikan serupa/ tidak dilakukan penyesuaian karena data tidak tercantum maka,
nilai properti tersebut kurang lebih adalah:
642 juta
sedangkan dengan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
dengan data yg tersedia untuk properti 400/650 adalah 40 jt/th
sehingga,
40 juta/th x (100/9) = 444,444 jt (pembulatan 445 jt)
TERIMA KASIH PAK ARDI ATAS PENCERAHANNYA.
ReplyDeleteSama-sama pak..
DeleteTerima kasih..
MOHON IZIN PAK ARDI, SAYA INGIN KONSULTASI KEMBALI :
ReplyDeleteJIKA ADA KASUS SEBAGAI BERIKUT :
Kasus 1 : Rumah Tinggal (Pedekatan Biaya) :
Dari Data Pasar yang dapat dikumpulkan oleh PENILAI, sebuah bangunan
rumah tinggal, dengan spesifikasi sbb :
Luas tanah : 500 m2
Jumlah lantai : 1 ( satu )
Luas lantai : 274 m 2
Biaya bangun : Rp.3.110.000 per m2
Tahun dibangun : 10 ( sepuluh ) tahun yang lalu
Harga ditawarkan: Rp 2.650.000.000 (SETELAH DISKON)
-------------
Jika sebuah rumah tinggal akan dinilai untuk tujuan Penjaminan Hutang,
di lokasi yg sama dengan spesifikasi sbb :
Jumlah lantai : 1 (satu)
Luas bangunan : 300 m2
Biaya bangun : Rp.3.110.000 per m2
Tahun dibangun : 5 (lima) tahun yang lalu, umur ekonomis bangunan adalah 40 tahun.
Hitung Biaya membangun baru dari bangunan rumah tinggal tersebut !
Bila tanahnya dilengkapi Sertifikat HGB dengan luas tanah 450 m 2,
Hitung Nilai Pasar Rumah tersebut .
JAWABAN VERSI SAYA :
Dari Data Pasar :
Nilai Bangunan = 274 x 3.110.000 = 852.140.000
Penyusutan bangunan = 10/40 x 852.140.000 = 213.035.000
Nilai Bangunan stlh penyusutan = 852.140.000 - 213.035.000 = 639.105.000
Nilai Tanah = 2.650.000.000 - 639.105.000 = 2.010.895.000
Nilai tanah per m2 = 2.010.895.000 : 500 = 4.021.790
Maka, Rumah tinggal yang dinilai :
Biaya Bangun baru = 300 x 3.435.000 = 1.030.500.000
Penyusutan bangunan = 5/40 x 1.030.500.000 = 128.812.500
Nilai bangunan saat ini = 1.030.500.000 - 128.812.500 = 901.687.500
Nilai Tanah = 450 x 4.021.790 = 1.809.805.500
(dengan asumsi masa berlaku SHGB melebihi masa penjaminan hutang)
Nilai Pasar Rumah = 901.687.500 + 1.809.805.500 = 2.711.493.000
=================================================================================================
Kasus 2 : Tanah Kosong (Pendekatan Pasar)
Dua bidang kavling dengan bentuk yang berbeda tetapi terletak bersebelahan.
Ukuran kavling P adalah 17 m x 21 m (lebar tanah menghadap jalan 17 m),
sedangkan kavling Q ukurannya 12,75 m x 28 m (lebar tanah menghadap jalan 12,75 m).
Lebar jalan didepan kedua tanah tersebut adalah 18 meter.
Peraturan yang berhubungan dengan ke dua kavling tersebut adalah :
- Garis Sempadan Bangunan adalah setengah lebar jalan + 1
- Koefisien Dasar Bangunan 60 %
- Koefisien Lantai Bangunan 1,2
- Peruntukan disekitar tanah tersebut adalah Perumahan
- Tinggi bangunan maksimum 2 lantai .
Bila perkiraan Nilai Pasar kavling P = Rp 2.300.000.000 (tanah siap dibangun)
Berapa perkiraan Indikasi Nilai Pasar kavling Q, bila tinggi muka tanah Q adalah -1,2 m
dari muka jalan sedang tinggi muka tanah yang siap dibangun +0,30 m dari muka jalan.
Biaya urugan tanah merah adalah Rp 300.000,- / m ³, sedang kondisi lainnya yang mempengaruhi Nilai Pasar tanah tidak dipertimbangkan.
JAWABAN VERSI SAYA :
Kavling P :
GSB = 17 x 11 = 187
KDB = 60% x (21 x 17) = 60% x 357 = 214,2
KLB = 1,2 x (21 x 17) = 1,2 x 357 = 428,4
Lantai dasar = 187 (diambil yg terkecil antara nilai GSB dan nilai KDB)
Jumlah lantai = 428,4 : 187 = 2,3
Maksimum bangunan menjadi = 2 (pembulatan ke bawah) x 187 = 374 m2
Diketahui, Perkiraan Nilai Pasar Kav. P = 2.300.000.0000
Kavling Q :
GSB = 12,75 x 18 = 229,5
KDB = 60% x (12,75 x 28) = 60% x 357 = 214,2
KLB = 1,2 x (12,75 x 28) = 1,2 x 357 = 428,4
Lantai dasar = 214,2 (diambil yg terkecil antara nilai GSB dan nilai KDB)
Jumlah lantai = 428,4 : 214,2 = 2
Maksimum bangunan menjadi = 2 x 214,2 = 428,4 m2
Diketahui, Perkiraan Nilai Pasar Kav. P = 2.300.000.000
Maka, Perkiraan Nilai Pasar Kav. Q = (428,4 : 374) x 2.300.000.000 = 2.634.545.455
Biaya urugan tanah merah = 1,5 x 300.000 x 357(total luas tanah kav. Q) = 160.650.000
Perkiraan indikasi Nilai Pasar Kav. Q = 2.634.545.455 - 160.650.000 = 2.473.895.455
APAKAH CARA SAYA MENJAWAB SUDAH BENAR ?
MOHON KOREKSI DAN PENJELASANNYA.
TERIMA KASIH ATAS BANTUANNYA, PAK ARDI.
Kasus 1
Deleteluas tanah 500
luas bangunan 274
biaya bangun 3110000 852,140,000
biaya bangun -penyusutan 10/40
0.25 639,105,000
penawaran 2650000000
2,010,895,000
4,021,790
luas tanah 450
luas bangunan 300
biaya bangun 3110000 933,000,000
biaya bangun -penyusutan 5/40
0.125 816,375,000
per meter tanah 4,021,790
1,809,805,500
2,626,180,500
Kasus 2
Tanah lebar panjang luas PNP PNP/m2
Kav P 17 21 357 2,300,000,000 6,442,577
Kav Q 12.75 28 357 ? ?
Lebar Jalan P.GSB GSB T. GSB
18 (1/2) + 1 10 170
P.KDB luas tanah KDB
60% 357 214.2
P.KLB KLB
1.2 357 428.4
on site 187 229.5
Tinggi maksimum 2 lantai
atau 428.4/214.2 = 2 (sesuai)
Biaya Urug 300000/m
Kav Q -1.2
Kav P +0.3
perbedaan +1.5
450000
5,992,577
2,139,350,000
Maaf Pak Ardi, untuk perhitungan biaya urug tanah mohon penjabarannya, terkait
Deleteangka 450.000, 5.992.577, dan 2.139.350.000. Tks.
1) Asumsi biaya urug per meter 300 ribu, selisih antara kav Q dengan P adalah 1,5 meter. Jadi biaya urug dihitung 1,5 meter (300 rb x 1,5 = 450 rb)
Delete2) 5.992.577 diperoleh dari diketahui bahwa Kav P dgn Perkiraan Nilai Pasar 2,300,000,000 : luas 357 m2 = per meter 6,442,577 (dilakukan penyesuaian biaya urug sebesar 450 rb, menjadi 6,442,577 - 450 rb)
3) Dr hasil penyesuaian diperoleh nilai per meter2 5.992.577 x luas 357 = 2.139.350.000 yang merupakan nilai total tanah yg dicari.
*catatan: angka2 tersebut merupakan perkiraan nilai, sebelum pembulatan2, dengan mengabaikan faktor2 yang mempengaruhi lainnya.
bagaimana jika saya kridit rumah selama 5 tahun sudah berjalan pembayaran selama 42 bulan atau 3,5 tahun. kemudian karena covid saya tidak sanggup bayardan pihak pengembang menyita rumah saya. bagaimana perhitungannya pak jika pengembang mengembalikan uang saya
ReplyDeleteTergantung perjanjian dengan pengembang pak
Delete