Soal Latihan PLP 1 Properti (Multiple Choice) II

Soal Latihan PLP 1

Soal Latihan PLP 1 Properti (Multiple Choice) Serie - II

1. Bila nilai uang pada saat ini adalah Rp 500.000,00 , sedang nila uang tersebut 3 tahun mendatang adalah Rp 864.000,00, sedangkan suku bunga deposito ditentukan 20% per tahun maka Nilai:
A. Rp 500.000,00 tidak sama dengan Rp 864,000.00
B. Rp 500.000,00 lebih kecil dari Rp 864.000,00
C. Rp 864.000,00 lebih besar dar Rp 500.000,00
D. Rp 864.000.00 sama dengan Rp 500.000,00

2. Investasi Properti A mempunyai Resiko Investasi yang lebih besar dari Investasi Properti B. Maka:
A. Tingkat Kapitalisasi A = Tingkat kapitalisasi B
B. Tingkat Kapitalisasi A > Tingkat kapitalisasi B
C. Tingkat Kapitalisasi A < Tingkat kapitalisasi B
D. Tingkat Kapitalisesi A lebih besar sama dengan Tingkat kapitalisasi B

3. Properti memiliki Pendapatan Operasional Bersih Bp 160.000.000,00 per tahun dan pengeluaran untuk cicilan hutang adalah Rp 50.000.000,00 per tahun . Properti terjual dengan harga Rp 1.000.000.000,00. Maka tingkat Kapitalisasi dari Properti tersebut:
A. 11%
B. 16%
C. 21%
D. 5%

4. Bila selama tiga tahun mendatang seseorang memproyeksikan akan menerima uang Rp 2.000.000,00 pada setiap akhir tahun, sedang bunga deposito (safe rate) adalah 15%, maka Nilai uang tersebut saat ini adalah:
A. lebih kecil Rp 4.566.450,00
B. lebih besar Rp 4.566.450,00
C. sama dengan Rp 4.566.450,00
D. lebih kecil sama dengan Rp 4.566.450,00

5. Sebuah bangunan Ruko disewakan pertahun Rp 42.000.000,00 selama 10 tahun . Bila harga pasaran sewa ruko adalah Rp 3.500.000,00 per bulan. Sedang suku bunga deposito ditetapkan 15% maka:
A. Nilai bagi penyewa = Nilai bagi yang menyewakan
B. Nilai bagi penyewa = 0
C. Nilai bagi yang menyewakan = 0
D. Nilai bagi penyewa > dari Nilai bagi yang menyewakan .

6. Dengan memperhatikan IRV formula dalam Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach), maka berlaku:
A. Resiko tinggi = tingkat kapilalisasi tinggi = nilal tinggi
B. Resiko finggi = tingkat kapitalisasi rendah = nilal tinggi
C. Resiko rendah = tingkat kapitalisasi rendah = nilai tinggi
D. Resiko rendah =tingkat kapitalisasi rendah = nilai rendah

7. Suatu properti disewakan saat ini dengan kondisi penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use). Bila harga sewa pasar saat ini adalah Rp.100.000.000.00 per tahun dan properti telah terikat kontrak untuk disewa jangka panjang dengan harga sewa Rp 50.000.000,00 per tahun sedang tingkat kapitalisasi untuk semua kondisi ditentukan 10% maka Nilai bagi Penyewa adalah:
A. Pp 1.000.000.000,-
B. Rp 500.000.000,-
C. Rp 750.000.000,-
D. Nol

8. Koefisien Dasar Bangunan ( KDB ) , Koelisien Lantal Bangunan ( KLB ) sebidang tanah berkaitan dengan :
A. Biaya membangun bangunan di atasnya per meter persegi karena KLB menentukan luas lantai yang boleh dibangun
B. Nilai Pasar bangunan yang dinilai
C. Nilai pasar tanah tersebut
D. Nilai likuidasi tanah dan bangunan.

9. Bila nilai tanah sama dengan nilai bangunan = Rp X . - , sedangkan tingkat kapitalisasi untuk tanah diperhitungkan sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan diperhitungkan sebesar 13% , maka tingkat kapitalisasi properti (tanah dan bangunan) adalah:
A. 11 %
B. 11,5 %
C. 12 %
D. 10.5 %

10. Anda diminta menilai tanah kosong yang luas dengan peruntukan perumahan. Bila daerah di sekitar tanah tersebut telah berkembang, data pasar tanah mentah/ kosong tersedia dengan baik , data pasar tanah kavling juga tersedia dengan baik. Maka untuk menilai tanah tersebut agar hasil penilaian Penilai akurat maka digunakan:
A. Metode Penyisaan Tanah / Land Residual Technique
B. Metode Pendekatan Data Pasar
C. Metode Pengembangan Tanah / Land Development Approach
D. Metode Pendekatan Data Pasar dan Metode Pengembangan Tanah

11. Nilai suatu properti adalah Rp 4.800.000.000,00 , sedangkan tingkat kapitalisasi untuk properti sejenis adalah 8%, maka pendapatannya adalah:
A. Rp 320,000 000,00 per tahun
B. Rp 36.000.000,00 per bulan
C. Rp 30.000.000,00 per bulan
D. Rp 300.000.000,00 per tahun

12. Untuk menilai suatu bangunan kuno yang mempunyai potensi pendapatan digunakan:
A. Metode Perbandingan Data Pasar
B. Metode Kalkulasi Biaya
C. Metode Penyisaan Properti
D Metode Penyisaan Bangunan

13. Nilai Pasar suatu Properti dapat diperoleh dari :
A. Pendapatan bersih operasional X Gross Income Multiplier
B. Potensial Gross Income dibagi Tingkat Kapitalisasi
C. Effective Gross Income dibagi Tingkat Kapitalisasi
D. A, B dan C salah

14. Dalam menentukan Nilai Pasar dari Gedung Parkantoran digunakan Metode Kapitalisasi Pendapatan. Ada beberapa Kondisi yarg berkaitan dalam penggunaan metode ini. Berikut ini ada satu kondısi yang tidak ada kaitan langsung dengan Metode Kapitalisasi Pendapatan yaitu:
A. Principle of Highest and Best Use
B. Koefisien Dasar Bangunan dan Koefisien Lantai Bangunan
C. Principle of Increasing and Decreasing Return
D. Bunga atas Obligasi Pemerintah yang dianggap sebagai safe rate

15. Sebuah gudang di kompleks pergudangan menghasilkan perdapatan kotor
Rp 80.000.000,00 per bulan . Dari analisis perbandingan data pasar ternyata Pengali Sewa Kotor (Gross Income Multiplier/ GIM) tahunan untuk gudang sejenis adalah 9,5. Berapa perkiraan Nilai Pasar gudang tersebut?
A. Rp 760.000.000,00
B. Rp 9.120.000.000,00
C. Rp 7.600.000.000,00
D. Rp 912.000.000,00

16. Dalam menentukan Tingkat Kapitalisasi dalam suatu penilaian dengan Metode Kapitalisasi Pendapatan maka penilai mempertimbangkan beberapa parameter. Berikut ini ada satu parameter yarg tidak ada kaitan langsung dengan pertimbangan penentuan Tingkat Kapitalisasi:
A. Apresiasi Nilai Properti
B. Jalan dimana Properti yang dinilai terletak
C. Biaya operasional Properti
D. Luas bangunan yang disewakan

17. Untuk menentukan besarnya Gross income Multiplier, penilai harus memperoleh data dari Properti yang sebanding disekitar lokasi penilaian, data tersebut adalah :
A. Biaya dan Pendapatan Tahunan
B. Harga Sewa tahunan dan Harga Jual
C. Pendapaten Bersih Properti dan Harga Jual
D. Pendapatan Bersih Properti dan Tingkat Kapitalisasi

18. Pak Hasan membeli Properti seharga Rp 1.200.000.000,00 Pendapatan Kotor Efektif per tahun Rp 230.000.000,00 dan biaya operasional Rp110.000.000,00 per tahun. Maka tingkat pengembalian atas Investasi Properti tersebut adalah:
A. 10% per bulan
B. 10% per tahun
C. 1% per bulan
D. 12 % per tahun

19. Pendapatan kotor suatu properti Rp 120.000.000, - per tahun. Bila pengeluaran tahunan terdiri dari 0,05% pajak properti, 0,06% asuransi dan 12,39 % biaya pemeliharaan, dan 15 % pengelolaan, serta tingkat kapitalisasi untuk properti sejenis di daerah tersebut adalah 9 % , maka nilai properi adalah :
A. Rp 1.200.000.000,00
B. Rp 1.087.500.000,00
C. Rp 670.000.000,00
D. Rp 900.000.000,00

20. Suatu gedung perkantoran dibangun dengan ikatan perjanjian BOT, sisa masa BOT bagi developer adalah 4 (empat tahun), diketahui hal-hal sebagai berikut:

Tahun ke 1 2 3 4
Pendapatan bersih operasional 30 40 50 50 (dalam juta)
Discount rate 25% 20% 15% 15%
Royalti yang wajib dibayar per tahun : Rp. 8.000.000,00
Bunga deposito : 13 %

Nilai Pasar hak BOT developer adalah:

A. Rp 104.857.000 ,-
B. Rp 113.241.000 ,-
C. Rp 84.453.000,-
D. Rp 81.061.000 ,-

21. Suatu ruang kantor dengan luas 800 m2 terikat dengan perjanjian kontrak 5 tahun dengan harga sewa Rp 150.000.000,00 per tahun . Saat Ini kontrak telah berjalan 2 tahun. Bila harga sewa berdasarkan kondisi pasar diproyeksikan adalah Rp 200.000.000,00 per tahun, untuk sisa masa kontrak, dan tarif diskon yang berlaku adalah 12 % . (harga sewa dibayar diawal tahun).
Maka nilai bagi penyewa adalah,
A. Rp 125.448.000,-
B. Rp 120.091.000,-
C. Rp 134.502.000,-
D.Rp 44.642.000,-

(update terakhir tgl 12/11/24)

**

Lihat pembahasan No. 1 s.d 21 di : | Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti |

22. Dalam menentukan tingkat kapitalisasi dari Hotel berbintang 4, Penilai menentukan tingkat kapitalisasi untuk Bangunan adalah 15%, sedang tingkat kapitalisasi untuk tanah adalah 11%. Maka tingkat kapitalisasi yang pantas untuk Perabot dan Peralatan hotel adalah:

A. Sama dengan 15 %

B. Sama dengan 13 %

C. Lebih besar 15 %

D. Lebih Kecil 11 %

23. Dalam menghitung Nilai Gedung Perkantoran dengan Pendekatan Pendapatan, Pendapatan atas sewa parkir kendaraan diperhitungkan sebagai pendapatan gedung. ini menggambarkan bahwa hasil perhitungan dengan Pendekatan Pendapatan adalah:

A. Nilai gedung tidak termasuk area parkir

B. Nilai gedung termasuk area parkir dan gedung parkir bila ada

C. Nilai gedung tidak dipengaruhi jumlah luas area parkir

D. Nilai gedung dan lapangan parkir tidak termasuk gedung parkir

24. Dalam penilaian dengan menggunakan metode arus kas terdiskonto, biaya operasional peralatan oleh penilai dihitung sebagai biaya sewa, hal ini dilakukan karena Penilai:

A. Menghindari adanya Penilaian ganda atas suatu aset

B. Menghindari kesulitan dalam perhitungan dengan Komputer

C. Menentukan Nilai Pasar peralatan dengan metode data pasar dan atau metode kalkulasi biaya

D. Menghindari adanya Penilaian ganda atas Aset karena Nilai Pasar peralatan

dilakukan dengan metode data pasar atau metode kalkulasi biaya

25. Bila Nilai Pasar hasil Penilaian atas Properti Komersial oleh Penilai dengan Metode Kalkulasi Biaya adalah Rp 40.000.000.000,-, sedang hasil Penilaian Penilai dengan Metode Arus Kas Terdiskonto adalah Rp 22.000.000.000,- pada tanggal penilalan hari ini, maka hal ini dapat terjadi disebabkan oleh:

A. Nilai Tanah di daerah komersial tersebut terlalu tinggi

B. Penilai salah menerapkan tingkat diskonto

C. Penilai tidak melakukan analisa "Highest and best use" sebelum

melakukan penilalan dengan metode arus kas terdiskonto

D. Kondisi A dan C benar

26. Untuk menenetukan nilai pasar dari tanah kosong dengan peruntukan komersial bangunan perkantoran, Penilai menggunakan Metode Penyisaan Tanah (Land Residual Technique) maka yang paling penting diperhatikan hal-hal sebagai berikut:

A. Prinsip penggunaan yang tertinggi dan terbaik (Principle of Highest and Best Use)

B. Prinsip Antisipasi (Principle of Anticipation)

C. Princip Kesesuaian (Principle of Conformity)

D. Princip Penggunaan yang tetap (Principle of Consistent Use)

27. Untuk menilai bangunan Perkontoran yang disewakan, yang dilengkapi dengan AC dan Eskalator dengan Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach), Penilai menetapkan hal - hal Sebagai berikut:

a. Pendapatan kotor adalah pendapatan sewa dan pendapatan lainnya yang

dimungkinkan diperoleh Properti

b. Pengeluaran yang ditetapkan adalah Biaya Tetap. Biaya Variabel dimana

Biaya AC adalah merupakan beban sewa kepada pihak lain, sedang biaya

penggantian tidak termasuk biaya penggantian AC.

Bila pendapatan bersih dikapitalisasi maka nilai yang diperoleh adalah:

A. Nilai Pasar dari tanah + bangunan saja

B. Nilai Pasar dari tanah + bangunan + eskalator

C. Nilai Pasar dari tanah + bangunan + AC

D. Nilai Pasar dari tanah + bangunan + eskalator + AC

28. Sebidang tanah milik A, dibangun oleh developer B sebuah gedung perkantoran déngan ikatan perjanjian BOT antara A dan B. Bila Nilai Pasar tanah tersebut saat ini adalah P dan Nilai Pasar bangunan saat ini adalah Q, sedang Nilai bagi A saat ini adalah R dan Nilai bagi B saat ini adalah S, Maka berlaku persamaan sebagai berikut:

A. P + Q = R - S

B. P + Q = S - S

C. P + R = Q + S

D. P + Q = R + S

29. Proyeksi pendapatan bersih suatu gedung perkantoran adalah sbb:

Tahun ke 1 2 3 4 5 6

P. bersih 120 jt | 135 jt 145 jt | 155 jt | 175 jt | 175 jt

Pendapatan setelah tahun ke 5 dapat dianggap stabil.

Bila Terminal Cap Rate tahun ke 5 adalah 15%, dan tingkat diskonto 13%,

Maka nilai gedung tersebut adalah:

A. Rp502.459.000,-

B. Rp728.202.000,-

C. Rp1.135.679.000,-

D. Rp1.240.079.000,-

(update terakhir tgl 12/11/24)

**

Lihat pembahasan No. 22 s.d 29 di : | Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti |

30. Resiko suatu Investasi dapat didefinisikan, sebagai:

A. Pencapaian target 100% atau lebih

B. Penghematan biaya proyek

C. Pencapaian target kurang dari 100%

D. Jawaban A. B dan C tidak ada yang benar

31. Nilai suatu properti adalah Rp 6.000.000.000,- . sedangkan tingkat kapitalisasi untuk properti sejenis yang terletak di daerah yang sama adalah 8%, Sedang pendapatan kotor efektifnya adalah Rp 720.000.000,- maka estimasi biaya operasionalnya adalah:

A. Rp 480.000.000,- per tahun

B. Rp 40.000.000,- per bulan

C. Rp 20.000.000,- per bulan

D. Rp 200.000.000,- per tahun

32. Nilai Pasar suatu Properti dapat diperoleh dari,

A. Pendapatan bersih operasional X Gross Income Multiplier

B. (Pendapatan kotor efektif - Biaya Operasional ) dibagi Tingkat Kapitalisasi

C. [[(Pendapatan kotor Potensial - Kekosongan dan kerugian sewa +

Pendapatan lain-lain )] - Biaya operasional] dibagi Tingkat Kapitalisasi

D. A Salah, tapi B dan C Benar

33. Sebuah gudang di kompleks pergudangan menghasilkan pendapatan kotor

Rp 390.000.000,- per triwulan. Dari analisis perbandingan data pasar ternyata Pengali Sewa Kotor (Gross Income Multiplier/ GIM) tahunan untuk gudang sejenis adalah 12.

Berapa perkiraan Nilai Pasar gudang tersebut?

A. Rp 18.720.000.000,00

B. Rp 14.040.000.000,00

C. Rp 4.680.000.000,00

D. Rp 56.160.000.000,00

34. Untuk menentukan besamya "Gross Income Multiplier", penilai harus memperoleh data dari Properti yang sebanding di sekitar lokasi penilaian, data tersebut adalah:

A. Biaya dan Pendapatan Tahunan Properti

B. Pendapatan Bersih Properti dan Estimasi Harga Jual berdasarkan pasar

C. Harga Sewa tahunan dan Estimasl Harga Jual Properti

D. Pendapatan Kotor Efektif Properti dan Tingkat Kapitalisasi

35. Pak Hasan membeli Properti seharga Rp 1.200.000.000,- Pendapatan Kotor Potensial per tahun Rp 330.000.000,- ; Biaya operasional yang diperkirakan adalah Rp 120.000.000,- per tahun, Pendapatan lain-lain per tahun Rp 30.000.000,- , Kekosongan dan kerugian sewa adalah Rp 10.000.000,- per tahun. Maka tingkat Kapitalisasi atas Investasi Properti tersebut adalah:

A. 19,17%

B. 17,50%

C. 20%

D. 16,67%

36. Pernyataan berikut ini berhubungan dengan Penilaian Properti,

I. Penilaian Propert Rumah Tinggal, tidak memperhatikan harapan keuntungan di masa yang akan datang

II. Nilai adalah harapan keuntungan di masa yang akan datang, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud.

III. Dalam teori penilaian berlaku pengertian bahwa harga adalah nilai, sedangkan nilai belum tentu harga.

IV. Nilai Likuidasi selalu lebih besar dari nilai pasar karena properti tidak likuid

Pilihlah kombinasi dibawah ini yang benar:

A. I, III, dan IV

B. II dan III

C. III

D. Kombinasi yang lainnya

37. Biaya yang tidak boleh diperhitungkan dalam penentuan biaya operasional suatu Properti dalam melakukan penilaian properti komersial dengan metode arus kas terdiskonto adalah:

A. Biaya asuransi bangunan

B. Biaya cadangan penggantian

C. Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan

D. Pembebanan Depresiasi Bangunan

38. Dengan memperhatikan IRV formula dalam Metode Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach), maka berlaku:

A. Resiko tinggi = Tingkat kapitalisasi tinggi = Nilai tinggi

B. Resiko tinggi = Tingkat kapitalisasi rendah = Nilai tinggi

C. Resiko tinggi = Tingkat kapitalisasi rendah = Nilai rendah

D. Resiko rendah = Tingkat kapitalisasi rendah = Nilai tinggi

39. Bila tingkat bunga yang aman dalam menentukan tingkat kapitalisasi suatu Properti komersial adalah 7% . Sedang penilai mempertimbangkan bahwa proyeksi pendapatan tahunan perlu dipertimbangkan tingkat resiko sebesar 2% sedang apresiasi properti diyakini akan lebih besar dari tingkat resiko tersebut, maka besanya tingkat kapitalisasi yang dapat dipilih oleh seorang penilai adalah:

A. Sama dengan 7%

B. Lebih besar dari 7%

C. Kurang dari 7%

D. Lebih besar atau sama dengan 7%

40. Dalam suatu proyeksi pendapatan suatu gedung perkantoran (BOT, dengan sisa masa BOT = 4 tahun) diperoleh pendapatan bersih dari gedung adalah sebagai berikut :

tahun 1 | tahun 2 | tahun 3 | tahun 4 | 

Pendapatan Bersih (Rp juta) 30 40 50 50 

Discount rate 25% 20% 15% 15%

Nilai Pasar hak BOT developer:

A. Rp 110.241.000

B. Rp 134.657.000

C. Rp 104.857.000

D. Rp 108.226.000

41. Pernyataan di bawah ini berhubungan dengan tingkat diskonto (Discount Rate) pada Metode Discounted Cash Flow (Metode Arus Kas Terdiskonto):

İ. Tingkat diskonto (discount rate) adalah minimum sama dengan suku bunga

pinjaman Bank

II. Tingkat diskonto (discount rate) adalah minimum sama dengan suku bunga

bebas resiko (risk free rate)

III. Tingkat diskonto (discount rate) adalah sama dengan suku bunga bebas

resiko (risk free rate) ditambah resiko yang dipengaruhi oleh jenis properti Komersial dan letaknya

IV. Tingkat diskonto (discount rate) adalah sama dengan tingkat kapitalisasi

Pilih kombinasi pernyataan di bawah ini yang paling tepat:

A. I dan III

B. II dan IV

C. I dan III

D. Kombinasi yang lainnya

42. Untuk menilai tanah kosong yang akan dibangun sebuah apartemen sewa digunakan Metode Penyisaan Tanah (Land Residual Technique) yang dalam beberapa literature disebut juga "Land Development Approach". Maka pernyataan ini yang paling benar adalah :

A. Dalam perhitungan Nilai Pasar Tanah tersebut, pendapatan haruş dikurangi keuntungan developer/ pengembang

B. Dalam perhitungan Nilai Pasar Tanah tersebut, pendapatan tidak dikurangi keuntungan developer/ pengembang , karena dalam perhitungan bangunan apartemen sewa pendapatan dalam arus kas merupakan pendapatan sewa.

C. Dalam perhitungan Nilai Pasar Tanah tersebut, pendapatan dapat atau tidak dikurangi dengan keuntungan developer tergantung keputusan penilai.

D. Pernyataan A, B dan C salah.

43. Anda diminta menilai tanah kosong yang luas untuk kepentingan pembangunan suatu perumahan. Bila daerah sekitar lokasi telah dikembangkan oleh beberapa developer, Data pasar tanah mentah tersedia dengan baik, data tanah matang tersedia juga tersedis dengan baik. Maka untuk menilai tanah tersebut digunakan:

A. Pendekatan Data Pasar ( Market Data Approach )

B. Metode Pengembangan Tanah ( Land Development Method )

C. Perdekatan Data Pasar dan Metode Pengembangan Tanah

D. Metode Penyisaan Tanah ( Land Residual Technique )

(update terakhir tgl 12/11/24)

**

Lihat pembahasan No. 30 s.d 43 di : | Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti |

44. Dalam menentukan Tingkat Kapitalisasi dengan Summation Method maka Reliability Net Income merupakan faktor yang dipergunakan sebagai:

A. Faktor yang mengurangi safe rate

B. Faktor yang mengurangi maupun mungkin menambah safe rate

C. Faktor yang menambah safe rate

D. Faktor yang tidak perlu dipertimbangkan karena arus kas merupakan proyeksi belaka

45. Nilai Bagi Penyewa dalam sistem sewa menyewa properti antara pemilik dengen penyewa terjadi bila:

A. Nilai Pasar Sewa = Harga Sewa yang telah disepakati pemilik dan penyewa Properti

B. Nilai Pasar Sewa > Harga Sewa yang telah disepakati pemilik dan penyewa

Properti

C. Nilai Pasar Sewa < Harga Sewa yang telah disepakati pemilik dan penyewa

Properti

D. Nilai Pasar Sewa sama dengan atau lebih besar dari Harga Sewa yang telah

disepakati pemilik dan penyewa

46. Penggunaan yang terbaik dan tertinggi atas sebidang tanah yang sesuai dengan peruntukannya akan diperoleh kesimpulan:

A. Nilai pasar bangunan tertinggi

B. Tingkat hunian bangunan yang tertinggi

C. Nilai Pasar tanah tertinggi

D. Total Investasi terendah

47. 2 (dua) bidang tanah dengan luas yang berbeda, terletak pada jalan yang sama maka:

A. Nilai pasar tanah per meter persegi sama, karena 3 ( tiga ) data pasar yang  tersedia sama

B. Nilai Pasar tanah per meter persegi sama, karena terletak pada jalan yang sama, sehingga secara ekonomis fungsi tanah sama

C. Nilai Pasar tanah per meter persegi berbeda, karena luasnya berbeda

D. Nilal Pasar tanah per meter persegi berbeda, karena pengaruh KDB, KLB dan KDH serta peraturan yang mengikat yang mempengaruhi fungsi ekonomis dari tanah

48. Pernyataan berikut ini berhubungan dengan Penilalan Tanah:

I. Salah satu metode untuk menghitung Nilai Tanah adalah Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), Nilai Tanah adalah Nilai Properti dikurangi Nilai Bangunan, dengan tidak perlu memperhatikan bentuk dan luas tanah

II. Dalam menilai tanah; Peruntukan, KDB, KLB, KDH dan bentuk tanah sangat mempengaruhi Nilai Tanah

III. Nilai Pasar tanah akan dipengaruhi antara lain oleh Lokasł, Lebar Jalan, lingkungan sekitarnya, peruntukan, bentuk tanah, keadaan topografi

IV. Metode pengembangan tanah adalah metode yang cukup baik untuk menilai tanah yang luas, yang mempunyai potensi untuk dikembangkan.

Pilihlah kombinasi pernyataan diatas yang dianggap benar:

A. I dan II adalah benar

B. II, III dan IV adalah benar

C. II dan IV adalah benar

D. Kombinasi yang lain yang benar

49. Dalam suatu proyeksi pendapatan suatu gedung perkantoran (BOT, dengan sisa masa BOT = 4 tahun) diperoleh pendapatan bersih dari gedung adalah sebagai berikut:

tahun 1 - tahun 2 - tahun 3 - tahun 4

Pendapatan Bersih (Rp juta) 30 40 50 50 

Discount rate: 18% 18% 20% 20%

Royalti yang wajib dibayar per tahun Rp. 8.000.000,- (dibayar akhir tahun)

Bunga deposito 13%

Terminal Value yang diperkirakan penilai adalah Rp 320.000.000,-

Nilai Pasar bagi pemilik tanah adalah:

A. Rp 153.635.000,-

B. Rp 183.392.000,-

C. Rp 180.899.000,-

D. Rp 237.853.000,-

50. Suatu Properti disewa untuk jangka waktu 4 (empat) tahun, harga sewa yang terikat dalam kontrak ditetapkan Rp 40.000.000,00 per tahun (dibayar setiap awal tahun). Karena keadaan Ekonomi yang membaik maka pasaran harga sewa diprediksikan meningkat pada satu tahun mendatang adalah 15% per tahun. Sedang tingkat diskonto yang dapat dipertimbangkan penilai hanya 15%.

Maka Nilai Pasar bagi penyewa adalah :

A. Rp 139.130.000,00

B. Rp 24.931.000,00

C. Rp 28.671.000,00

D. Rp 114.199.000,00

51. Bila Nilai Pasar hasil Penilaian Penilai atas rumah tinggal dengan pendekatan Perbandingan Data Pasar, dengan data yang telah teruji adalah Rp 300.000.000.00. sedangkan hasil Penilaian Penilai dengan Pendekatan Biaya adalah Rp 375.000.000,00, pada tanggal penilaian yang sama, maka sebagai penilai wajib melakukan review terhadap hasil penilaian tersebut. Hal ini mungkin dapat terjadi karena:

A. Pendekatan Biaya terjadi kesalahan pada penentuan Biaya Pengganti Baru,

yang dilakukan dengan menggunakan program komputer .

B. Nilai Properti dengan Perbandingan data pasar Rp 300.000.000,00 adalah Nilai Likuidasi

C. Penilai kurang teliti menentukan besarnya kemunduran fungsional dan kemunduran ekonomis

D. A, B, dan C menjadi penyebab kesalahan

52. Metode Grafis dalam Teknik Penilaian Modern dapat digolongkan dalam

A. Metode Penyisaan Tanah

B. Metode Pengembangan Tanah (Hipothetical Method)

C. Melode Kapitalisasi LangSung

D. Pendekatan Data Pasar

53 Tingkat Kapitalisasi dari suatu perhitungan Penilaian Gedung Perkantoran dengan metode "Discounted Cash Flow" untuk saat ini (Initial Cap Rate) adalah R1 sedang tingkat kapitalisasi pada terminal value (tahun ke 7)/ Terminal Cap Rate adalah: R7

Bila perhitungan dilakukan dalam keadaan Ekonomi Normal dan Perkembangan Properti wajar maka:

A. R1 harus lebih besar dari R7

B. R1 harus lebih kecil dari R7

C. R1 harus sama dengan R7

D. R1 dapai lebih besar dari R7, karena pertumbuhan tingkat hunian gedung kantor tersebut.

54. Dalam melakukan Penilalan Mesin-Mesin dan Peralatannya dengan Pendekatan Biaya, penyusutan fungsional sebuah mesin lebih banyak disebabkan oleh:

A. Tidak tersedianya suku cadang

B. Perawatan yang kurang baik

C. Perkembangan teknologi yang selalu dilakukan oleh produsen mesin

D. Penggunaan mesin - mesin tersebut untuk produksi yang berlebihan

55. Bila nilai pasar tanah sama dengan nilai pasar bangunan = Rp X 00. Sedangkan tingkat kapitalisasi tanah ditetapkan adalah sebesar 10% dan tingkat kapitalisasi untuk bangunan adalah sebesar 16%, maka tingkat kapitalisasi untuk properti tersebut (tanah dan bangunan) adalah:

A. 13%

B. 10%

C. 26%

D. 15%

56. Suatu properti disewakan saat ini dengan kondisi penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use), Bila harga sewa pasar saat ini adalah Rp100.000.000,00 per tahun, dan properti telah terikat kontrak untuk disewa dalam jangka waktu yang panjang menerus, dengan harga sewa yang telah disepakati adalah Rp50.000.000,00 per tahun, sedang tingkat diskonto (discount rate) untuk masa sewa tersebut dianggap tetap dan ditentukan 10%, maka nilai bagi penyewa adalah:

A. Rp1.000.000.000,00

B. Rp750.000.000,00

C. Rp500.000.000,-

D. Rp0,-

(update terakhir tgl 13/11/24)

**

Lihat pembahasan No. 44 s.d 56 di : | Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti |

57. Pernyataan di bawah ini berhubungan dengan Nilai Pasar tanah untuk penggunaan komersial dalam proses penilaian. Tanah komersial tersebut mempunyal ketentuan KDB 40%, KLB 5 dan KDH 15% dan tinggi min 6 lantai serta maksimal 40 lantai.

Sertà harus mempunyai persyaratan lainnya sebağai bangunan komersial perkantoran.

Mana pernyataan dibawah ini yang paling sesuai:

A. Nilai pasar tanah berbanding terbalik dengan luas tanah

B. Nilai pasar tanah akan berbanding lurus dengan tingginya manfaat tanah tersebut

C. Nilai Pasar tanah akan berbanding terbalik dengan tingginya manfaat tanah tersebut

D. Nilai Pasar tanah tidak dipengaruhi oleh luas tanah, karena Nilai Pasar tanah

dihitung per m2 bidang tanah

58. Pernyataan berikut ini berhubungan dengan tingkat Kapitalisasi:

i. Tingkat kapitalisasi tanah dalam teori penilaian dianggap sama dengan tingkat suku bunga aman/ Safe Rate atau Bunga Deposito

ii. Tingkat kapitalisasi untuk tanah maupun untuk bangunan adalah merupakan gabungan antara tingkat suku bunga aman/ Safe Rate dengan tingkat

pengembalian atau retum of an investment

iii. Likuiditas Properti akan mempengaruhi tingkat kapitalisasi Properti

iv. Pendapatan bersih Properti yang tidak dapat dipastikan akan mempengaruhi

tingkat kapitalişasi suatu Properti

Pilihah kombinasi pemyataan dibawah ini yang benar:

A. i.

B. i, ii dan iii

C. i, iii dan iv

D. ii, iii, dan iv

59. Dalam suatu Kompleks Perumahan yang telah dibangun Prasarana dan Sarananya mempunyai sisa kapling yang belum terjual sebanyak 150 unit dengan ukuran, bentuk dan fisik lainnya yang sama. Data Nilai pasar tanah tersebut pada pasar sekunder per unit kapling adalah Rp 150.000.000,00. Data penjualan yang merupakan demand di daerah tersebut, yang dapat diterima penilai adalah 75 unit per tahun. Tingkat

diskonto yang dapat diperhitungkan adalah 20%.

Penilai diminta untuk menilai sisa kapling tersebut untuk tujuan Jaminan Pelunasan Hutang saat ini, Maka Nilai Pasar dari seluruh kapling tersebut adalah:

A. Lebih besar Rp 17.187.500.000,00

B. Lebih kecil Rp 17.187.500.000,00

C. Rp 22.500.000.000,00

D. Rp. 18.750.000.000,00

60. Penilai melakukan penilaian bangunan dengan pendekatan biaya. Hasil perhitungan dan tinjauan lapangan dapat disimpulkan bahwa terdapat tempat pembuangan sampah sementara dekat bangunan tersebut, yang menyebabkan kemunduran ekonomis.

Hasil perhitungan secara pasar kondisi bangunan adalah 68%.

Dari analisa penilai bangunan tidak mengalami kemunduran funsional, Penyusutan fisik diperhitungkan penilai sebesar 20 %.

Maka kemunduran ekonomis adalah:

A. 15%

B. 18 %

C. 9,8 %

D. 12 %

***

(update terakhir tgl 15/11/24)

Lihat pembahasan No. 57 s.d 60 di : | Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti |

-----------------------------

しなもろーる

-----------------------------