Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti (III)

Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti

(Soal nomor 30-43/ serie II)

Soal 30

Risiko investasi biasanya merujuk pada ketidakpastian yang mengarah pada kemungkinan hasil yang tidak sesuai dengan target yang diinginkan, khususnya jika pencapaiannya kurang dari 100%. Risiko adalah situasi di mana target yang diharapkan mungkin tidak tercapai.

• Jawaban: C. Pencapaian target kurang dari 100%

Analisis Pilihan Jawaban:

1. A. Pencapaian target 100% atau lebih

   • Ini bukan definisi risiko. Pencapaian target 100% atau lebih tidak menunjukkan adanya risiko, karena risiko terkait dengan kemungkinan hasil yang lebih rendah dari yang diharapkan.

2. B. Penghematan biaya proyek

   • Penghematan biaya bukan merupakan indikator risiko. Justru, penghematan biaya biasanya dianggap sebagai hasil positif yang menunjukkan manajemen biaya yang baik.

3. C. Pencapaian target kurang dari 100%

   • Ini lebih mendekati definisi risiko dalam konteks investasi. Risiko sering kali merujuk pada kemungkinan hasil aktual yang tidak mencapai target atau hasil yang lebih rendah dari ekspektasi. Jika hasilnya kurang dari target (kurang dari 100%), maka ini mencerminkan risiko kegagalan dalam mencapai tujuan investasi.

4. D. Jawaban A, B, dan C tidak ada yang benar

   • Ini dapat dipilih jika kita menyimpulkan bahwa tidak ada definisi yang tepat, tetapi dalam konteks soal ini, jawaban C paling sesuai.

Kesimpulan

Risiko investasi adalah kemungkinan bahwa hasil yang dicapai mungkin kurang dari target atau tujuan yang diharapkan. Oleh karena itu, jawaban yang paling tepat adalah:

• Jawaban: C. Pencapaian target kurang dari 100%

---

Soal 31

Diketahui:

• Pendapatan kotor efektif per tahun = Rp 720.000.000
• Nilai properti = Rp 6.000.000.000
• Tingkat kapitalisasi = 8%

Langkah-langkah perhitungan:

1. Hitung Pendapatan Bersih (NOI) per tahun: Dengan tingkat kapitalisasi 8%, pendapatan bersih (NOI) adalah:

   $$\text{Pendapatan Bersih} = \text{Nilai Properti} \times \text{Tingkat Kapitalisasi} = 6.000.000.000 \times 0,08 = 480.000.000 \text{ per tahun}$$
   

2. Hitung Estimasi Biaya Operasional per Tahun: Biaya operasional adalah selisih antara pendapatan kotor efektif dan pendapatan bersih:

   $$\text{Biaya Operasional per Tahun} = \text{Pendapatan Kotor Efektif} - \text{Pendapatan Bersih}$$
   $$\text{Biaya Operasional per Tahun} = 720.000.000 - 480.000.000 = 240.000.000$$
   

3. Konversi Biaya Operasional ke Bulanan: Untuk mendapatkan biaya operasional bulanan, kita bagi biaya operasional tahunan dengan 12:

   $$\text{Biaya Operasional per Bulan} = \frac{240.000.000}{12} = 20.000.000$$
   

• Jawaban: C. Rp 20.000.000,- per bulan

---

Soal 32

Nilai Pasar suatu Properti dalam pendekatan pendapatan biasanya dihitung dari pendapatan bersih operasional atau pendapatan kotor efektif yang sudah dikurangi biaya operasional, kemudian dibagi dengan tingkat kapitalisasi.

Mari kita evaluasi pilihan yang tersedia:

• A. Pendapatan bersih operasional X Gross Income Multiplier

  • Ini tidak sepenuhnya salah jika Gross Income Multiplier (GIM) digunakan dengan pendapatan kotor, bukan pendapatan bersih.

• B. (Pendapatan kotor efektif - Biaya Operasional) dibagi Tingkat Kapitalisasi

  • Ini adalah metode umum dalam menghitung nilai pasar, karena menggunakan pendapatan kotor efektif setelah dikurangi biaya operasional, lalu dibagi tingkat kapitalisasi.

• C. [(Pendapatan kotor potensial - Kekosongan dan kerugian sewa + Pendapatan lain-lain) - Biaya operasional] dibagi Tingkat Kapitalisasi

  • Ini juga benar, karena ini menunjukkan cara mendapatkan pendapatan bersih setelah memperhitungkan kekosongan dan kerugian, kemudian dibagi dengan tingkat kapitalisasi.

• D. A Salah, tapi B dan C Benar

  • Berdasarkan penjelasan di atas, B dan C benar, sementara A kurang tepat.

• Jawaban: D. A Salah, tapi B dan C Benar

---

Soal 33

Diketahui:

• Pendapatan kotor per triwulan = Rp 390.000.000
• Gross Income Multiplier (GIM) tahunan = 12

Langkah-langkah perhitungan:

1. Hitung Pendapatan Kotor Tahunan: Karena pendapatan kotor diberikan per triwulan, kita kalikan 4 untuk mendapatkan pendapatan tahunan:

   $$\text{Pendapatan Kotor Tahunan} = 390.000.000 \times 4 = 1.560.000.000$$
   

2. Hitung Nilai Pasar dengan GIM: Nilai pasar gudang dihitung dengan mengalikan pendapatan kotor tahunan dengan GIM:

   $$\text{Nilai Pasar} = \text{Pendapatan Kotor Tahunan} \times \text{GIM} = 1.560.000.000 \times 12 = 18.720.000.000$$
   

• Jawaban: A. Rp 18.720.000.000,00

---

Soal 34

Untuk menentukan Gross Income Multiplier (GIM), penilai membutuhkan data harga sewa tahunan dan estimasi harga jual dari properti yang sebanding. GIM diperoleh dengan membagi harga jual dengan pendapatan kotor tahunan, sehingga data harga sewa tahunan dan harga jual adalah yang paling relevan.

• Jawaban: C. Harga Sewa tahunan dan Estimasi Harga Jual Properti

---

Soal 35

Diketahui:

• Harga pembelian properti = Rp 1.200.000.000
• Pendapatan Kotor Potensial per tahun = Rp 330.000.000
• Biaya operasional per tahun = Rp 120.000.000
• Pendapatan lain-lain per tahun = Rp 30.000.000
• Kekosongan dan kerugian sewa per tahun = Rp 10.000.000

Langkah-langkah perhitungan:

1. Hitung Pendapatan Kotor Efektif: Pendapatan kotor efektif dihitung dengan mengurangkan kekosongan dan kerugian sewa dari pendapatan kotor potensial, lalu menambahkan pendapatan lain-lain:

   $$\text{Pendapatan Kotor Efektif} = 330.000.000 - 10.000.000 + 30.000.000 = 350.000.000$$
   

2. Hitung Pendapatan Bersih Operasional (NOI): Pendapatan bersih operasional adalah pendapatan kotor efektif dikurangi biaya operasional:

   $$\text{Pendapatan Bersih Operasional} = 350.000.000 - 120.000.000 = 230.000.000$$
   

3. Hitung Tingkat Kapitalisasi: Tingkat kapitalisasi dihitung dengan membagi pendapatan bersih operasional dengan harga pembelian properti:

   $$\text{Tingkat Kapitalisasi} = \frac{\text{Pendapatan Bersih Operasional}}{\text{Harga Properti}} = \frac{230.000.000}{1.200.000.000} = 0,1917 \text{ atau } 19,17\%$$
   

• Jawaban: A. 19,17%

---

Soal 36

Mari kita analisis setiap pernyataan:

• I. Penilaian properti rumah tinggal biasanya tidak memperhitungkan harapan keuntungan di masa depan karena lebih didasarkan pada nilai saat ini atau nilai pasar. Ini adalah pernyataan yang benar.
• II. Nilai properti umumnya dianggap sebagai harapan keuntungan di masa depan, baik yang berwujud maupun tidak berwujud, terutama untuk properti komersial. Ini juga benar.
• III. Harga dan nilai adalah konsep yang berbeda. Harga adalah jumlah yang dibayarkan, sementara nilai adalah perkiraan manfaat ekonomi. Pernyataan ini benar.
• IV. Nilai likuidasi biasanya lebih rendah dari nilai pasar karena properti dijual dalam kondisi mendesak. Jadi, pernyataan ini salah.

Jadi kombinasi yang benar adalah:

• Jawaban: B. II dan III

---

Soal 37

Dalam penilaian properti komersial dengan metode arus kas terdiskonto, biaya yang tidak boleh dimasukkan adalah depresiasi bangunan. Depresiasi adalah pengurang nilai properti secara akuntansi dan bukan biaya aktual yang memengaruhi arus kas.

• Jawaban: D. Pembebanan Depresiasi Bangunan

---

Soal 38

Dalam formula IRV pada Metode Kapitalisasi Pendapatan:

• I (Income) = Pendapatan
• R (Rate) = Tingkat Kapitalisasi
• V (Value) = Nilai

Tingkat kapitalisasi mencerminkan risiko. Risiko yang lebih tinggi menghasilkan tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi dan biasanya menyebabkan nilai properti menjadi lebih rendah, karena investor mengharapkan keuntungan lebih tinggi untuk risiko yang lebih tinggi. Oleh karena itu, jika risikonya rendah, maka tingkat kapitalisasi juga rendah dan nilai properti menjadi lebih tinggi.

• Jawaban: D. Risiko rendah = Tingkat kapitalisasi rendah = Nilai tinggi

---

Soal 39

Diketahui:

• Tingkat bunga aman (risk-free rate) = 7%
• Risiko tambahan yang dipertimbangkan = 2%

Jika apresiasi properti diproyeksikan lebih besar daripada risiko, penilai mungkin mempertimbangkan tingkat kapitalisasi yang sama atau lebih besar dari tingkat bunga aman, tergantung pada kondisi pasar. Namun, dengan risiko yang sudah diidentifikasi, tingkat kapitalisasi akan lebih besar dari 7%.

• Jawaban: B. Lebih besar dari 7%

---

Soal 40

Diketahui:

• Pendapatan bersih untuk 4 tahun berturut-turut: 30 juta, 40 juta, 50 juta, 50 juta
• Discount rate (tingkat diskonto) untuk setiap tahun: 25%, 20%, 15%, 15%

Mari kita hitung nilai sekarang (Present Value) dari setiap pendapatan bersih menggunakan tingkat diskonto yang sesuai.

1. Tahun ke-1:

   $$PV_1 = \frac{30.000.000}{(1 + 0,25)^1} = \frac{30.000.000}{1,25} = 24.000.000$$
   

2. Tahun ke-2:

   $$PV_2 = \frac{40.000.000}{(1 + 0,20)^2} = \frac{40.000.000}{1,44} = 27.777.778$$
   

3. Tahun ke-3:

   $$PV_3 = \frac{50.000.000}{(1 + 0,15)^3} = \frac{50.000.000}{1,52} = 32.894.737$$
   

4. Tahun ke-4:

   $$PV_4 = \frac{50.000.000}{(1 + 0,15)^4} = \frac{50.000.000}{1,749} = 28.582.995$$
   

Total nilai pasar hak BOT developer:

$$\text{Total PV} = 24.000.000 + 27.777.778 + 32.894.737 + 28.582.995 = 113.255.510$$

Jawaban yang mendekati adalah:

• Jawaban: A. Rp 110.241.000 (pilihan ini hanya angka yang paling dekat dengan hasil perhitungan yaitu 113.255.510)

---

Soal 41

Mari kita analisis setiap pernyataan:

• I. Tingkat diskonto minimal sama dengan suku bunga pinjaman bank. Ini biasanya benar karena tingkat diskonto sering kali setidaknya sebesar suku bunga pinjaman.
• II. Tingkat diskonto adalah minimal sama dengan suku bunga bebas risiko (risk-free rate). Ini benar karena tingkat diskonto setidaknya harus mencakup risk-free rate.
• III. Tingkat diskonto adalah risk-free rate ditambah premi risiko yang disesuaikan untuk jenis properti. Ini benar dan sering kali dipakai.
• IV. Tingkat diskonto sama dengan tingkat kapitalisasi. Ini salah karena tingkat kapitalisasi biasanya digunakan untuk pendapatan stabil, sedangkan tingkat diskonto mempertimbangkan risiko investasi.

Kombinasi yang paling tepat adalah:

• Jawaban: A. I dan III

---

Soal 42

Dalam Metode Penyisaan Tanah (Land Residual Technique), pendapatan yang diperoleh dari properti dikurangi dengan biaya pengembangan serta keuntungan developer untuk mendapatkan nilai tanah. Metode ini menghitung nilai tanah dengan memperhitungkan semua biaya dan pendapatan terkait, sehingga keuntungan developer biasanya dikurangi.

• Jawaban: A. Dalam perhitungan Nilai Pasar Tanah tersebut, pendapatan harus dikurangi keuntungan developer/pengembang.

---

Soal 43

Untuk menilai tanah kosong di kawasan yang sudah berkembang dan tersedia data pasar tanah mentah maupun tanah matang, pendekatan yang paling baik adalah kombinasi Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach) dan Metode Pengembangan Tanah (Land Development Approach) untuk memberikan hasil penilaian yang lebih akurat.

• Jawaban: C. Pendekatan Data Pasar dan Metode Pengembangan Tanah

***

(update terakhir 12/11/24)