Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti (II)

Pembahasan Soal Ujian PLP 1 Properti

(Soal nomor 22-29/ serie II)

Soal 22

Dalam penilaian tingkat kapitalisasi untuk perabot dan peralatan hotel, biasanya berlaku prinsip bahwa semakin cepat aset tersebut mengalami depresiasi atau penurunan nilai, semakin tinggi tingkat kapitalisasinya. Karena perabot dan peralatan hotel umumnya memiliki masa manfaat lebih pendek dan cenderung cepat mengalami penyusutan dibandingkan dengan bangunan atau tanah, maka tingkat kapitalisasinya biasanya lebih tinggi daripada bangunan atau tanah.

• Jawaban: C. Lebih besar 15%

---

Soal 23

Dalam pendekatan pendapatan untuk menilai nilai gedung perkantoran, semua sumber pendapatan yang terkait langsung dengan properti tersebut, termasuk pendapatan dari parkir kendaraan, diperhitungkan sebagai bagian dari pendapatan gedung. Dengan demikian, pendekatan ini mencerminkan bahwa nilai gedung yang dihitung sudah termasuk pendapatan yang dihasilkan dari area parkir, baik itu lahan parkir di sekitar gedung atau fasilitas parkir tambahan yang mungkin ada di gedung.

• Jawaban: B. Nilai gedung termasuk area parkir dan gedung parkir bila ada

---

Soal 24

Dalam metode arus kas terdiskonto, apabila biaya operasional peralatan dihitung sebagai biaya sewa, hal ini dilakukan untuk menghindari penilaian ganda. Jika peralatan sudah dinilai sebagai aset sendiri melalui metode data pasar atau metode kalkulasi biaya, menghitung biaya operasionalnya sebagai biaya sewa membantu menghindari penggandaan nilai peralatan tersebut dalam penilaian keseluruhan properti.

• Jawaban: D. Menghindari adanya Penilaian ganda atas Aset karena Nilai Pasar peralatan dilakukan dengan metode data pasar atau metode kalkulasi biaya

---

Soal 25

Perbedaan yang signifikan antara nilai pasar properti berdasarkan metode kalkulasi biaya (Rp 40.000.000.000) dan metode arus kas terdiskonto (Rp 22.000.000.000) dapat disebabkan oleh beberapa faktor. Salah satu penyebabnya mungkin adalah Penilai tidak melakukan analisa "Highest and Best Use" sehingga metode arus kas terdiskonto mencerminkan nilai yang lebih rendah, karena properti mungkin tidak digunakan pada potensi optimalnya. Selain itu, harga tanah yang tinggi juga bisa menjadi faktor yang menyebabkan perbedaan besar ini jika metode kalkulasi biaya memasukkan nilai tanah yang sangat tinggi tanpa mempertimbangkan potensi arus kas dari properti tersebut.

• Jawaban: D. Kondisi A dan C Benar

---

Soal 26

Dalam Metode Penyisaan Tanah (Land Residual Technique), penilai perlu menentukan nilai tanah kosong dengan mempertimbangkan potensi penggunaannya yang paling produktif. Oleh karena itu, prinsip yang paling penting untuk diperhatikan adalah Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use), karena metode ini mempertimbangkan penggunaan tanah yang akan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

• Jawaban: A. Prinsip penggunaan yang tertinggi dan terbaik (Principle of Highest and Best Use)

---

Soal 27

Dalam pendekatan kapitalisasi pendapatan untuk menilai bangunan perkantoran, penilai biasanya memperhitungkan seluruh pendapatan kotor yang mungkin dihasilkan properti dan seluruh pengeluaran, termasuk biaya tetap dan variabel, yang relevan dengan operasional properti tersebut. Karena biaya penggantian AC tidak dihitung sebagai beban dalam pengeluaran, maka nilai yang diperoleh dari kapitalisasi pendapatan bersih akan mencakup tanah, bangunan, dan peralatan yang terpasang secara permanen (seperti eskalator), tetapi tidak mencakup AC.

• Jawaban: B. Nilai Pasar dari tanah + bangunan + eskalator

---

Soal 28

Dalam perjanjian BOT (Build-Operate-Transfer), di mana pihak A memiliki tanah dan pihak B (developer) membangun gedung di atasnya, nilai pasar total dari properti tersebut biasanya merupakan jumlah dari nilai pasar tanah (P) dan nilai pasar bangunan (Q). Sementara itu, nilai bagi pemilik tanah (A) adalah R, dan nilai bagi developer (B) adalah S. Karena nilai total properti adalah gabungan dari nilai bagi kedua pihak (pemilik tanah dan developer), persamaan yang berlaku adalah:

$$P + Q = R + S$$

• Jawaban: D. P + Q = R + S

---

Soal 29

Diketahui:

• Proyeksi pendapatan bersih per tahun selama 6 tahun:
  • Tahun ke-1: 120 juta
  • Tahun ke-2: 135 juta
  • Tahun ke-3: 145 juta
  • Tahun ke-4: 155 juta
  • Tahun ke-5: 175 juta
  • Tahun ke-6 (dan seterusnya): Stabil di 175 juta
• Terminal Cap Rate pada tahun ke-5 = 15%
• Tingkat diskonto = 13%

Langkah-langkah Perhitungan:

1. Hitung Nilai Terminal (Terminal Value) pada Akhir Tahun ke-5:

   Nilai terminal dihitung berdasarkan pendapatan bersih yang stabil pada tahun ke-6 dan seterusnya menggunakan Terminal Cap Rate 15%.

   $$\text{Nilai Terminal} = \frac{\text{Pendapatan Bersih Tahun ke-6}}{\text{Terminal Cap Rate}} = \frac{175.000.000}{0,15} = 1.166.666.667$$
   

2. Hitung Nilai Sekarang dari Pendapatan Bersih (Present Value of Cash Flows):

   Diskon setiap pendapatan bersih tahunan dan nilai terminal pada tingkat diskonto 13%.

   • Tahun ke-1:

     $$PV_1 = \frac{120.000.000}{(1 + 0,13)^1} = \frac{120.000.000}{1,13} = 106.194.690$$
     

   • Tahun ke-2:

     $$PV_2 = \frac{135.000.000}{(1 + 0,13)^2} = \frac{135.000.000}{1,2769} = 105.713.624$$
     

   • Tahun ke-3:

     $$PV_3 = \frac{145.000.000}{(1 + 0,13)^3} = \frac{145.000.000}{1,4427} = 100.545.481$$
     

   • Tahun ke-4:

     $$PV_4 = \frac{155.000.000}{(1 + 0,13)^4} = \frac{155.000.000}{1,629} = 95.178.207$$
     

   • Tahun ke-5:

     $$PV_5 = \frac{175.000.000}{(1 + 0,13)^5} = \frac{175.000.000}{1,842} = 95.018.693$$
     

   • Nilai Terminal Tahun ke-5 (dihitung pada tahun ke-5):

     $$PV_{\text{Terminal}} = \frac{1.166.666.667}{(1 + 0,13)^5} = \frac{1.166.666.667}{1,842} = 633.808.995$$
     

3. Jumlahkan Nilai Sekarang dari Semua Pendapatan Bersih dan Nilai Terminal:

   $$\text{Total PV} = 106.194.690 + 105.713.624 + 100.545.481 + 95.178.207 + 95.018.693 + 633.808.995 = 1.136.459.690$$
   

Jawaban yang paling mendekati adalah:

• C. Rp1.135.679.000,-

***

(update terakhir 12/11/24)