Contoh Soal PLP 1
| Soal PLP 1 (ujian HER Yogyakarta - update 2017, dilengkapi jawaban) | DOWNLOAD |
| ------------------------------------------------------------- |
Contoh Soal 1.
Anda diminta menilai tanah kosong yang sangat luas dengan peruntukan perumahan dan daerah di
sekitar tanah tersebut telah berkembang. Data pasar tanah mentah / kosong tersedia dengan baik,
data pasar tanah kavling juga tersedia dengan baik, maka untuk menilai tanah tersebut agar hasil
penilaian Penilai akurat maka digunakan :
a. Metode Penyisaan Tanah / Land Residual Technique
b. Metode Pendekatan Data Pasar
c. Metode Pengembangan Tanah / Land Development Approach
d. Metode Pendekatan Data Pasar dan Metode Pengembangan Tanah
Jawaban
Berdasarkan informasi yang diberikan, jawaban yang paling tepat adalah:
d. Metode Pendekatan Data Pasar dan Metode Pengembangan Tanah
Penjelasan:
1. Metode Pendekatan Data Pasar:Metode ini tepat digunakan karena data pasar tanah mentah/kosong dan data pasar tanah kavling tersedia dengan baik.Metode ini akan memberikan nilai tanah berdasarkan transaksi-transaksi pembanding yang terjadi di pasar.2. Metode Pengembangan Tanah (Land Development Approach):Metode ini juga tepat digunakan karena tanah yang dinilai memiliki peruntukan untuk perumahan dan daerah di sekitarnya telah berkembang.Metode ini akan mengestimasi nilai tanah dengan memperhitungkan potensi pengembangan yang dapat dilakukan di tanah tersebut.
Metode Pendekatan Data Pasar akan memberikan informasi nilai tanah di pasar saat ini, sedangkan Metode Pengembangan Tanah akan mempertimbangkan potensi pengembangan di masa depan.
Oleh karena itu, jawaban yang paling tepat adalah menggunakan Metode Pendekatan Data Pasar dan Metode Pengembangan Tanah untuk menilai tanah kosong yang sangat luas dengan peruntukan perumahan dan daerah di sekitarnya yang telah berkembang.
Contoh Soal 2.
Dalam menentukan Tingkat Kapitalisasi dalam suatu penilaian dengan Metode Kapitalisasi
Pendapatan maka penilai mempertimbangkan beberapa parameter. Berikut ini ada satu parameter yang tidak ada kaitan langsung dengan pertimbangan penentuan Tingkat Kapitalisasi :
a. Apresiasi nilai properti
b. Jalan dimana properti yang dinilai terletak
c. Biaya operasional properti
d. Luas bangunan yang disewakan
Jawaban.
b. Jalan dimana properti yang dinilai terletak
Penjelasan:
Dalam penentuan Tingkat Kapitalisasi (Capitalization Rate) dalam Metode Kapitalisasi Pendapatan, biasanya faktor-faktor yang dipertimbangkan meliputi:
Apresiasi nilai properti (opsi a), yang memperkirakan kenaikan nilai properti di masa depan.Biaya operasional properti (opsi c), yang berkaitan dengan biaya yang dikeluarkan untuk mengelola dan memelihara properti.Luas bangunan yang disewakan (opsi d), yang berdampak pada pendapatan sewa dan pada akhirnya memengaruhi tingkat kapitalisasi.
Sedangkan lokasi jalan di mana properti terletak (opsi b) lebih berkaitan dengan lokasi secara umum dan aksesibilitas, yang lebih sering dipertimbangkan dalam analisis pasar atau penentuan nilai properti secara keseluruhan, bukan secara langsung dalam menentukan tingkat kapitalisasi.
Contoh Soal 3.
Untuk menentukan besarnya ”Gross Income Multplier”, penilai harus memperoleh data dari Properti
yang sebanding di sekitar lokasi penilaian, data tersebut adalah :
a. Biaya dan Pendapatan Tahunan
b. Harga Sewa Tahunan dan Harga Jual
c. Pendapatan Bersih Properti dan Harga Jual
d. Pendapatan Bersih Properti dan Tingkat Kapitalisasi
Jawaban:
b. Harga Sewa Tahunan dan Harga Jual
Penjelasan:
Gross Income Multiplier (GIM) adalah metode penilaian yang digunakan untuk memperkirakan nilai properti dengan cara membandingkan total pendapatan kotor tahunan (gross income) dari properti tersebut dengan harga jual properti sejenis di pasar. Rumus GIM adalah:
Contoh Soal 4.
Terdapat 2 (dua) bidang tanah, terletak pada jalan yang sama dengan luas yang berbeda, maka :
a. Nilai Pasar tanah per meter persegi berbeda, karena luasnya berbeda
b. Nilai Pasar tanah per meter persegi sama, karena terletak pada jalan yang sama, sehingga
secara ekonomis fungsi tanah sama
c. Nilai Pasar tanah per meter persegi sama, karena 3 (tiga) data pasar yang tersedia sama
d. Nilai Pasar tanah per meter persegi berbeda tergantung KDB, KLB dan peraturan yang
mengikat yang mempengaruhi fungsi ekonomis dari tanah tersebut
Jawaban:
d. Nilai Pasar tanah per meter persegi berbeda tergantung KDB, KLB dan peraturan yang mengikat yang mempengaruhi fungsi ekonomis dari tanah tersebut
Penjelasan:
Dalam penilaian properti, meskipun dua bidang tanah berada di jalan yang sama, nilai pasar per meter persegi bisa berbeda karena berbagai faktor. KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Lantai Bangunan), serta peraturan tata ruang setempat mempengaruhi fungsi ekonomis dari tanah tersebut. Misalnya, jika satu bidang tanah memiliki KDB atau KLB yang lebih tinggi, maka lahan tersebut dapat mendukung pembangunan yang lebih besar atau lebih intensif, sehingga nilainya bisa lebih tinggi per meter persegi.
Jadi, opsi d adalah jawaban yang paling tepat karena mempertimbangkan faktor regulasi dan potensi penggunaan lahan yang mempengaruhi nilai pasar per meter persegi.
Contoh Soal 5.
Bila nilai pasar hasil penilaian atas properti komersial oleh Penilai dengan metode Kalkulasi Biaya
adalah Rp. 40.000.000.000, sedang hasil Penilaian dengan metode Arus kas Terdiskonto adalah
Rp. 22.000.000.000 pada tanggal penilaian hari ini , maka hal ini dapat terjadi disebabkan oleh :
a. Nilai tanah di daerah komersial tersebut terlalu tinggi
b. Penilai salah menerapkan tingkat diskonto
c. Penilai tidak melakukan analisa “Highest and Best Use” sebelum melakukan penilaian dengan
metode arus kas terdiskonto
d. Kondisi a dan c benar
Jawaban:
d. Kondisi a dan c benar
Penjelasan:
Perbedaan hasil yang signifikan antara metode Kalkulasi Biaya dan metode Arus Kas Terdiskonto dapat terjadi karena beberapa faktor, termasuk:
a. Nilai tanah di daerah komersial tersebut terlalu tinggi: Dalam metode Kalkulasi Biaya, jika nilai tanah dinilai terlalu tinggi, hasil penilaian akan meningkat. Sementara metode Arus Kas Terdiskonto lebih sensitif terhadap pendapatan yang dihasilkan oleh properti tersebut daripada nilai tanah secara langsung.c. Penilai tidak melakukan analisa “Highest and Best Use” (HBU): Analisis HBU penting untuk menentukan penggunaan paling optimal dari properti, yang pada akhirnya memengaruhi potensi arus kas yang dihasilkan. Jika properti tidak digunakan sesuai dengan HBU, maka metode Arus Kas Terdiskonto bisa menghasilkan nilai yang lebih rendah karena arus kas yang dihasilkan tidak mencerminkan potensi maksimal properti tersebut.
Jadi, opsi d adalah jawaban yang tepat karena menggabungkan kedua faktor yang relevan.
***
----> Lihat juga: | Contoh Soal PLP 1 Properti (Multiple Choice) |
----> Lihat juga: | Contoh Soal PLP 1 Properti (Essay) |
-------------------------------------------------------------
Tidak ada komentar