Undang-Undang No 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun

LATAR BELAKANG

• Terbatasnya ketersediaan tanah sebagai tempat mendirikan bangunan (tempat usaha atau hunian);
• Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah;

PENGERTIAN 

Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama

• Bagian bersama adalah bagian rumah susun dimiliki secara terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun (pondasi, kolom, dinding, lift, selasar, pipa, listrik, gas, ruang umum)
• Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama (taman, parkir, tempat ibadah, tempat bermain)
• Tanah bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan (semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial)
• Rumah susun hanya dapat dibangun diatas tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai atas tanah Negara atau Hak Pengelolaan;
• Apabila dibangun diatas tanah Hak Pengelolaan maka wajib menyelesaikan status HGB diatas Hak Pengelolaan

“Sebelum” menjual SRS;
Pemilik SRS harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah-bersama;

ISI DAN SIFAT
Isi hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS) meliputi :

• Hak perseorangan atas satuan rumah susun yang digunakan secara terpisah;
• Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah susun;
• Hak bersama atas benda-benda; - Hak bersama atas tanah;

Sifat HMSRS
Meskipun HMSRS merupakan hak pemilikan perseorangan dengan hak bersama,didalam hirarki hak penguasaan atas tanah pada hukumtanah nasional,HMSRS dikategorikan sebagai hak perseorangan

Subyek Hak Milik Atas SRS

• Perseorangan dan badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah;
• Orang asing (WNA) sesuai dengan PP No 40 tahun 1996 dan PP No 41 tahun 1996 tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia;

Peralihan HMSRS
Pasal 10 UURS menyatakan bahwa HMSRS dapat beralih kepada pihak lain dengan cara pemindahan hak atau dengan cara pewarisan

Pembebanan HMSRS dan Hapusnya HMSRS
Rumah susun dan HMSRS berikut tempat bangunan itu sendiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani :

• Hipotik jika tanahnya Hak Milik atau Hak Guna Bangunan,dan;
• Fidusia jika tanahnya Hak Pakai atas tanah negara;
• Hapusnya HMSRS dapat terjadi karena
• Hak atas tanah hapus menurut peraturan-peraturan yang berlaku;
• Tanah dan bangunannya musnah;
• Terpenuhinya syarat (tidak terpenuhinya salah satu unsur dalam pasal 8 UURS)
• Pelepasan hak secara sukarela

Sertifikat Hak Milik atas satuan rumah susun terdiri dari :

• Salinan buku tanah dan surat ukur atas Hak Tanah Bersama-sama;
• Gembar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan SRS yang dimiliki;
• Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama;

NILAI PERBANDINGAN PROPORSIONAL (SHARE VALUE) DALAM KEPEMILIKAN SRS
Landasan hukum

• UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun 
• PP No. 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun

Pengertian :

Angka yang menunjukkan perbandingan antara satuan rumah susun (SRS) terhadap hak-hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, dihitung berdasarkan luas atau nilai SRS yang bersangkutan terhadap jumlah luas atau nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu penyelenggara bangunan menghitung biaya pembangunan keseluruhan untuk pertama kalinya dalam menentuan harga jualnya.

FUNGSI NPP/SHARE VALUE

• Digunakan sebagai dasar untuk mengadakan pemisahan dan penerbitan sertifikat Hak Milik atas SRS
• Digunakan sebagai dasar untuk menentukan hak dan kewajiban terhadap pemilikan dan pengelolaan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
• Menentukan hak suara (voting right) dari pemilik SRS
• Proporsi dana yang harus dibayar kepada pihak pengelola (management coorporation)
• Hak atas keuntungan hasil penjualan tanah jika kepentingan bersama dihentikan atau tanah dijual

MAKSUD PENETAPAN NPP
Untuk mengetahui nilai masing-masing SRS terhadap bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama dalam lingkungan rumah susun secara keseluruhan.

DASAR PERHITUNGAN NPP

PP No 4 tahun 1988 menentukan bahwa NPP dihitung berdasarkan luas atau nilai SRS yang bersangkutan terhadap jumlah luas atau nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu penyelenggaraan pembangunan pertama kali menghitung biaya pembangunan rumah susun secara keseluruhan.

FORMULASI

• Berdasarkan Luas, NPP = Luas Unit Satuan Rumah Susun - Jumlah Luas Unit Seluruh SRS
• Berdasarkan Nilai Bangunan, NPP = Nilai Unit Bangunan SRS - Total Nilai Bangunan Seluruh SRS

HAK DAN KEWAJIBAN PENGHUNI RUSUN
Pasal 61 PP No 4 tahun 1988 menyebutkan beberapa hak penghuni rumah susun, yaitu :

• Memanfaatkan rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama secara aman dan tertib.
• Mendapatkan perlindungan sesuai dengan anggaran dasar dan anggaran rumah tangganya
• Memilih dan dipilih menjadi anggota pengurus perhimpunan penghuni

Kewajiban :

• Mematuhi dan melaksanakan peraturan tata tertib dalam rumah susun dan lingkungannya sesuai dengan anggaran dasar dan anggaran rumah tangga;
• Membayar iuran pengelolaan dan premi asuransi kebakaran;
• Memelihara rumah susun dan lingkungannya termasuk bagian dan benda bersama;

Larangan :

• Melakukan perbuatan yang membahayakan keamanan, ketertiban dan keselamatan terhadap penghuni lain, bangunan dan lingkungannya;
• Mengubah bentuk dan/atau menambah bangunan di luar SRS yang dimiliki tanpa mendapat persetujuan (baik dari perhimpunan penghuni dan/atau dinas tata kota)

FUNGSI PERHIMPUNAN PENGHUNI

• Membinan terciptanya kehidupan lingkungan yang sehat, tertib dan aman;
• Mengatur dan membina kepentingan penghuni; - Mengelola rumah susun dan lingkungannya;

PENGHUNIAN DAN PENGELOLAAN

• Pembentukan Perhimpunan Penghuni
• Setelah rumah susun dihuni, UURS mewajibkan kepada para penghuni untuk membentuk perhimpunan penghuni dan setiap penghuni wajib menjadi anggotanya;
• Perhimpunan penghuni dapat mewakilipara penghuni dalam melakukan perbuatan hukum baik kedalam maupun keluar pengadilan;
• Keberadaan perhimpunan penghuni adalah untuk mengatur dan mengurus kepentingan bersama yang bersangkutan sebagai pemilikan, penghunian dan pengelolaannya;
• Sebelum perhimpunan penghuni terbentuk maka Perusahaan Pembangunan Ruman Susun (PPRS) wajib bertindak sebagai pengurus perhimpunan dan membantu penyiapan terbentuknya perhimpunan penghuni dalam waktu secepatnya;
• Perhimpunan penghuni dibentuk dengan akta yang disahkan oleh Bupati atau Walikota (khusus DKI disahkan oleh Gubernur)

PENGELOLAAN
Sejak terbentuknya PP, maka PPRS diwajibkan untuk mengelola dalam jangka sekurang-kurangnya 3 (tiga) buan dan selama-lamanya 1 (satu) tahun;

• Setelah PP terbentuk, pengelolaan SRS dilakukan oleh pemilik sesuai AD dan ART. Tetapi berdasarkan pasal19 (4) UURS, PP dapat menunjuk suatu badan pengelolan untuk melaksanakan tugas-tugas tersebut;
• Badan pengelola harus berbadan hukum, profesional dan mempunyai unit organisasi, personal, dan peralatan (*)

asdp|2018