Menilai Properti dengan Metode Discounted Cash Flow (DCF): Contoh Perhitungan

Menilai Properti dengan Metode Discounted Cash Flow (DCF): Contoh Perhitungan

Penilaian properti merupakan proses yang penting dalam investasi real estate. Salah satu metode yang digunakan untuk menilai nilai properti adalah Discounted Cash Flow (DCF), yang memperhitungkan nilai waktu uang dan proyeksi pendapatan sewa di masa depan. Pada kesempatan ini, kita akan membahas contoh soal perhitungan nilai properti dengan menggunakan metode DCF, serta bagaimana tingkat kapitalisasi awal (R1) dan terminal (R7) memengaruhi hasil perhitungan.

Contoh Soal Penilaian Properti dengan DCF

Misalkan ada sebuah gedung perkantoran yang disewa dengan proyeksi pendapatan sewa tahunan sebesar Rp 500.000.000 pada tahun pertama. Untuk perhitungan penilaian menggunakan metode DCF, tingkat kapitalisasi pada tahun pertama (R1) adalah 10% dan tingkat kapitalisasi untuk nilai terminal pada tahun ke-7 (R7) adalah 8%. Harga pasar properti saat ini adalah Rp 5.000.000.000.

Langkah-langkah Perhitungan

1. Menghitung Nilai Properti Tahun Pertama (R1)

Pendapatan sewa pada tahun pertama adalah Rp 500.000.000. Dengan menggunakan tingkat kapitalisasi tahun pertama (R1 = 10%), kita dapat menghitung nilai properti pada tahun pertama sebagai berikut:

$$\text{Nilai Properti Tahun 1}=\frac{\mathrm{500.000.000}}{0,10}=\mathrm{5.000.000.000}$$

Sehingga, nilai properti berdasarkan pendapatan sewa pada tahun pertama adalah Rp 5.000.000.000.

2. Menghitung Nilai Terminal pada Tahun Ke-7 (R7)

Untuk menghitung nilai terminal pada tahun ke-7, kita menggunakan tingkat kapitalisasi terminal (R7 = 8%). Proyeksi pendapatan sewa pada tahun ke-7 tetap sama, yaitu Rp 500.000.000.

$$\text{Nilai Terminal}=\frac{\mathrm{500.000.000}}{0,08}=\mathrm{6.250.000.000}$$

Sehingga, nilai terminal pada tahun ke-7 adalah Rp 6.250.000.000.

3. Menghitung Nilai Sekarang (Present Value) dari Nilai Terminal

Karena nilai terminal dihitung pada tahun ke-7, kita perlu mendiskontokan nilai tersebut kembali ke nilai sekarang dengan menggunakan tingkat diskonto (10%).

$$\text{Present Value Terminal}=\frac{\mathrm{6.250.000.000}}{(1+0,10{)}^7}=\frac{\mathrm{6.250.000.000}}{1,9487}=\mathrm{3.214.285.714}$$

Nilai sekarang dari nilai terminal adalah Rp 3.214.285.714.

4. Menilai Properti Secara Keseluruhan

Dengan menghitung nilai properti pada tahun pertama dan nilai terminal yang didiskontokan, kita memperoleh gambaran nilai properti secara keseluruhan. Proses ini mencerminkan proyeksi pendapatan sewa, perubahan pasar, dan risiko di masa depan.

Kesimpulan

Penilaian properti menggunakan metode DCF dengan mempertimbangkan tingkat kapitalisasi awal (R1) dan terminal (R7) memberikan gambaran yang lebih realistis mengenai nilai properti, dengan memperhitungkan perubahan pasar dan risiko yang berkembang seiring waktu. Dalam contoh soal ini, kita menghitung nilai properti pada tahun pertama dan nilai terminal pada tahun ke-7, serta mendiskontokan nilai terminal ke nilai sekarang.

Referensi:

1. Koller, G. (2015). Real Estate Investment: A Guide to the Valuation and Analysis of Real Estate Investments. Wiley.
2. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). (2018). RICS Valuation – Global Standards. RICS.

#RealEstateInvestment #DCFMethod #Properti #CapitalizationRate #DiscountedCashFlow #RealEstateValuation #InvestasiProperti #PenilaianProperti

**

(aanx/penyambung lidah appraisal/24)